사진으로 보는 소나무 가족의 행복한 이야기

모기지론과 관련된 자료
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♣ 모기지론이란 무엇일까?

01. 주택금융공사 모기지론이란?

모기지론이란 일반적으로 주택을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행하여 10년 이상의 장기주택자금을 대출해 주는 제도를 말합니다.
모기지론을 이용할 경우, 주택수요자의 입장에서는 장기주택담보대출을 받아 집을 산 뒤 장기간(10년 이 상,고정금리) 원금과 이자를 분할하여 상환하게 되므로 통상 집값의 30%만 가 지고 주택을 살 수 있기 때문에 목돈 없이도 주택구입이 가능하다는 이점이 있으며, 금융회사의 입장에서는 주택저당채권 매각, Mortgage＊ MBS Swap 등을 통해 대출 보유에 따른 대손발생 등 신용위험과 금리위험을 제거할 수 있는 장점이 있습니다.

02.모기지론 대출조건은?

중산＊서민층의 내집 마련 촉진을 위한 주택금융공사 모기지론은 투기에 사용될 여지를 최소화하고 가계부담 경감을 위해 다음과 같은 조건을 지닙니다.

[ 대출취급기준 ]
- 신청자격 : 만 20세 이상의 무주택자 또는 1주택 소유자
- 자금용도 : 주택구입, 소요자금보전, 기존대출의 장기전환
- 대출한도 : 2억원 이내
- 대출비율 : 집값의 70% 까지
- 거치기간 : 1년 선택 가능
- 상환기간 : 거치기간 포함 10년, 15년, 20년
- 상환방법
   ＊ 매월 원리금균등분할상환
   ＊ 1년거치 원리금균등분할상환
   ＊ 대출금의 20%는 만기상환, 80%는 매월 균등분할상환
   ＊ 대출금의 20%는 말기상환, 80%는 1년거치 균등분할상환
- 대상주택 : 6억원 이하의 주택
- 금    리 : 고정금리 (현재 6.7%) --> 연 6.45%(2004.10.05 현재기준) 인하
- 설 정 비 : 면제 → 다만 차주 부담시 금리 0.1% 인하
- 금리옵션 : 원금의 0.5% 초기에 차주가 지급하면 금리 0.1% 인하
- 소득공제 : 소득공제요건 충족시 1000만원까지 소득공제

03. 공사 모기지론과 기존 은행대출과의 차이점은?

은행 대출
- 대상주택 : 가격의 제한이 없음
- 3년이하 단기일시상환 : 3년마다 상환위험에 처함
- 변동금리대출 : 금리상승시 원리금 부담 가중
- 대출비율 40% : 실제 은행권 대출은 집값의 40% 미만

주택금융공사 모기지론
- 대상주택 : 집값이 6억원 이하인 주택
- 10년 이상 장기원리금 균등분할상환대출
  ＊ 원금의 20%는 만기일시상환 허용되므로 월 상환부담 완화
- 고정금리대출 : 금리상승시에도 추가 이자 부담 없음
- 대출비율 70% : 집값의 70%(일반주택은 65%)까지 대출
- 설정비 : 면제가 원칙이며 차주가 부담하면 금리 0.1% 인하
- 금리할인옵션 선택시 금리 0.1% 인하

은행대출과 「주택금융공사 모기지론」 대비표
은행대출모기지론대출기간단기(주로 3년이하)(거치기간 1년 포함)
10년, 15년, 20년금 리변동금리고정금리최대대출비율집값의 40%수준집값의 70%수준상환방법만기일시상환매월균등분할상환상환부담만기에 상환부담 집중장기간 분할상환금리
변동시상승시이자부담 가중추가 이자부담 없음하락시대환가능대환가능소득공제대부분의 경우(3년단기) 없음만기 15년이상시 가능

04. 공사 모기지론과 은행 주택담보대출의 대출액을 비교하면?

공사모기지론과 은행주택담보대출의 대출비율 비교
은행권 주택담보대출주택금융공사 모기지론단기대출10년 초과 장기대출- 아파트 70%
- 일반주택 65%- 투기지역 아파트 40%
- 투기과열지구 50%
- 일반지역 60%모든 주택
60%
※ 같은 대출비율이라도 공사 모기지론의 경우 은행대출보다 소액임차보증금을 공제하지 않거나
(아파트), 적게 하므로 실제 대출가능액이 은행담보대출보다 더욱 커짐

※ 실제 대출금액 사례 비교
공사 모기지론으로 서울 마포구(투기지역)에 있는 2억 5천만원 짜리 주택구입 시
- 아파트는 은행 단기대출에 비해 1억원, 장기대출에 비해 5천만원을 더 받고
- 기타주택은 은행 단기대출에 비해 7천만원, 장기대출에 비해 2천만원 더 받을 수 있음
주택종류금융공사 모기지론은행 단기대출은행 장기대출아파트1억 7,500만원7,600만원1억 2,600만원2.5억원 × 70%
＝ 1.75 (2.5억원×40%) ―
(방3개 ×1600×1/2)
＝ 0.76(2.5억원×60%) -
(방3개×1600만원×1/2)
＝ 1.26연 립 또는 다세대1억 3,850만원6,800만원1억 1,800만원2.5억원 ×65% ―
(방3개 ×1600 ×1/2)
= 1.3852.5억원 ×40% ―
(방3개 × 1600 × 2/3)
= 0.682.5억원× 60% ―
(방3개 ×1600 × 2/3)
= 1.18
05. 모기지론 대출가능금액은?

집값, 부채상환능력, 주택종류별 대출비율에 의해
최저 2천만원～최대 2억원 범위에서 “ 대출액 = (집값 ×대출비율 ― 선순위채권)”으로 결정됩니다.
- 집값은 매매가 또는 분양가가 아닌 다음과 같은 가액으로 평가
   ＊ 한국감정원 또는 국민은행제공 시세가
   ＊ 외부감정기관의 감정가
   ＊ 금융기관자체 평가액

- 부채상환능력(DTI)은 차주의 부채와 소득에 의하여 평가
   ＊ 배우자 연대 보증시 배우자 소득 합산 가능

- 대출비율(LTV)은 일반지역, 투기지역별 상관은 없으나 부채상환능력 충족하면 집값의 70%까지,
그렇지 않으면 60%까지 대출

☞ 은행의 주택담보대출은
  투기지역 아파트 40%, 투기과열지구 50%,일반지역 60%로 제한되고 있지만, 모기지론은 적어도 은행대출     액만큼 대출이 가능함. 이는 모기지론의 목적이 주택 실수요자의 내집마련을 지원하는데 있기 때문임.

06. 모기지론 금리 및 매월 상환액은?

금리는 대출기간에 관계없이 전 협약금융회사에서 동일한 고정금리를 적용

- 현재 금리는 6.7% 고정금리로 일단 대출을 받으면 향후 시중금리가 오르더라 도 추가 인상되지
않으므로 금리인상의 불안이 없습니다.

- 대출금 상환방식은 매월 원리금균등분할 방식이기 때문에 명목소득이 증가하는 일 반적인 경우
시간이 지날수록 상환부담은 줄어들게 됩니다.

- 매월 대출상환액이 월소득의 1/3 이내 (09번 DTI Q&A 참조)

*참고표 : 대출만기별 월상환액                                             (단위 : 만원)
20년은행 장기대출6.7%6.5%6.7%6.5%5천만원38[33]37[32]44[39]44[38]1억원76[65]75[64]88[77]87[76]1.5억원114[97]112[96]132[116]131[115]2억원151[135]149[133]176[160]174[158]
* [ ] 내는 소득공제효과(상환 초년도) 감안한 금액
* 6.5% : 설정비부담 및 금리할인옵션 선택시 0.2% 할인된 이율
07. 모기지론 신청자격은?

만 20세 이상 65세 이하의 무주택자 또는 1주택 소유자로서 소득능력이 있는 대한민국 국민이 모기지론을 이용할 수 있습니다.
- 차주 자격 예시
  ＊ 세대주 (또는 세대원)
  ＊ 부양가족 없는 단독세대주
  ＊ 자영업자, 근로소득자, 계약직, 프리랜서 등
  ＊ 주택소유자 (또는 주택소유자의 배우자)
  ＊ 주택소유자가 차주가 되어야하나 배우자간에는 한사람이 차주, 그 배우자는 소유자로 가능
- 이미 주택을 보유중인 세대가 모기지론을 이용하고자 하는 경우에는 기존 주택을 1년 내 처분해야하며,     그렇지 않으면 대출금리 인상 등의 불이익이 따름. 이는 모기지론의 목적이 투기목적이 아닌 실수요자의    내집 마련 지원에 있기 때문임

주택보유판단
  ＊ 공동소유자는 주택소유자
  ＊ 상속지분은 최대 지분자만 소유자로 간주
  ＊ 분양권자, 재개발＊재건축 조합원은 미소유자로 간주

차주 또는 연대보증인이 될 수 없는 경우
  ＊ 신용불량자, 신용회복지원 등록자
  ＊ 개인신용평가 최하등급(10등급)자
      → 한국신용정보(NICE) 또는 한국신용평가정보(KIS) 평가 정보
  ＊ 배우자가 아닌 부모형제, 자식 및 타인은 연대보증인이 될 수 없음

차주 연령은 대출기간과 합산해서 75를 넘을 수 없음
  ＊ 당해 대출기간 + 차입자의 현재 연령 ≤ 75

08.모기지론의 대상주택은?

등기부등본상 및 실제상 주택을 대상으로 하며, 주택크기의 제한은 없으나 집값 이 6억원을 넘는 고가주택은 제외됩니다.
- 고가주택 판단 : 매매가와 담보가치중 어느 하나가 6억원 넘는 주택
- 대상주택종류 : 단독주택, 아파트(주상복합아파트 포함), 연립주택, 다세대주택
- 국민주택규모 (전용면적 25.7평이하,85㎡ 이하)를 우선 지원

※ 취급제외
  ＊ 근린생활시설, 상가주택, 오피스텔, 다가구주택
  ＊ 재개발＊재건축 예정인 주택
  ＊ 배우자 아닌 제3자 공동명의주택
  ＊ 권리침해(가압류, 가처분, 공매, 경매) 중인 주택
  ＊ 저당권설정 등기가 불가능한 건축중인 주택
      → 단, 등기가능시점에는 신청가능
cf) 오피스텔이나 상가주택은 주택법상 주택이 아니므로 해당이 안되며, 다가구주택은 임차보증금공제가 많게되므로 실제 모기지론의 효과는 거의 볼 수 없기 때문에 제외된 것이다.

09.부채상환능력(DTI)은 어떻게 평가할 것인지?

부채상환능력(DTI)은 소득으로 부채를 상환할 수 있는 능력을 의미하며, 상환능력이 양호한 것으로 인정될 때 최대대출비율을 적용받을 수 있습니다.

- DTI1 = [월모기지상환액/월소득]×100 ≤ 33%
- DTI2 = [(월모기지상환액+타부채 월이자액)/월소득]×100 ≤ 40%
   ＊ 타부채에는 일반대출 외에 현금서비스도 포함
   ＊ 예금담보대출은 예금으로 상계가 가능하므로 부채로 보지 않음
   ＊ 퇴직금담보대출은 상계가 가능하지 않으므로 부채로 봄
- 배우자가 연대보증 시에는 배우자의 소득, 부채도 합산하여 DTI 평가
- 차입자가 소득공제요건을 충족하는 근로자일 경우에는 DTI1은 37%, DTI2 는 43%로 완화하여
최대 대출비율(LTV)을 적용받을 수 있습니다.
   ＊ 소득공제요건을 갖추면 연간 납부이자의 1,000만원까지 소득공제가 가능하여 실질금리가
       인하되는 점을 반영한 것임

해당 DTI를 충족 또는 미충족에 따라 대출비율 차등 적용
- 기본 DTI 요건(DTI1 33% 이하, DTI2 40% 이하) → 대개의 차주
- 소득공제 DTI 요건(DTI1 37% 이하, DTI2 44% 이하) → 공제요건 갖춘 차주
   ＊ 충족시 → 아파트 70%, 기타주택 65%
   ＊ 미충족시 → 모든 주택에 대해 60% 및 대출만기 20년 필수사항

10. 소득에 대한 입증 방법은?

차주의 소득은 세금공제전의 근로소득, 사업소득, 연금소득, 임대소득을 합산하여 산정할 수 있으며 이를 입증할 자료는 아래와 같습니다.

- 근로소득자 : 근로소득원천징수영수증 또는 월급여명세표와 최근 3개월 급여입금통장
(본인이 원한다면 대출신청 당해연도 소득 반영 가능)
- 사업소득자 : 사업소득원천징수영수증 또는 소득금액증명서
- 연금소득자 : 연금증서 및 연금수급권자확인서, 연금수령통장
   ＊ 연금은 4대 연금인 국민, 공무원, 군인, 사학연금에 한하여 인정함
    * 일반적으로 근로소득이나 사업소득에 연금소득을 합산할 수 있고, 연금 수급기간이 10년 이상인 경우         에만 합산 가능
- 임대소득자 : 세무서발급 소득금액증명서 및 해당 등기부등본
   ＊ 세무서에 임대소득을 신고치 않고 단순히 통장으로 입금된 금액이나, 임대부동산이 가압류,
      가처분 등 권리침해중이면 소득으로 인정할 수 없음
cf) ☆ 기혼자의 경우 배우자 소득 합산 가능
    - 배우자가 연대보증을 서는 조건으로 배우자의 소득 합산 가능.
      이 때 소득뿐만 아니라 부채부문도 합산 예정.
      배우자 외의 직계존비속, 타인은 연대보증인에서 제외하므로 이들의 소득 및 부채 합산불가
    - 배우자만 소득합산 및 연대보증인이 가능한 이유는 배우자는 소득세법상 언제나
      1세대로 인정되지만, 직계 존비속은 분가 즉시 별도의 세대가 되기 때문.


예외적인 소득인정 방법
- 상기 방법에 의한 소득증명이 안 되는 경우에는 국민연금 납부액에 의해 소득을 인정
   ＊ 최근 3개월 국민연금납부영수증
   ＊ 월소득인정액 = [ 월납부액/연도별요율(2004년 7%)]
   ＊ 1개월 이상 미납자는 소득불인정으로 신청자격 없음
       → 다만, 근로자로 과거에 재직중이던 회사 귀책에 의한 체납분이 있더라도
          신청일 현재  지역 연금 가입자로는 정상 납부중이면 연체자로 보지 않음
- 국민연금 납부에 의한 환산소득과 기타소득 합산 불가

11. 주택종류별 대출비율(LTV)은 ?

□ 주택종류별 대출비율은 주택의 환금성, 담보가치, 차주의 상환능력을 고려하여 차등 적용합니다.

임대차가 없을 때임대차가 있을 때아파트70%60%공동주택65%단독주택65%65%
- 대출비율은 기본적으로 아파트는 70%, 기타주택은 65%로 적용하되,
- 해당주택에 임대차가 있을 경우는 담보가치가 떨어지므로 단독은 65%, 아파트 등은 60%의
대출비율을 적용합니다.

단독(65%)이 아파트(60%)보다 대출비율이 높은 이유는 방수에 따른 소액임차보증금 공제 시
단독주택이 공동주택보다 불리한 점(공제액이 많음)을 감안한 것입니다.

- DTI요건을 충족하지 못하는 차주의 경우에는 배우자의소득도 합산하여 충족여부를 따질 수 있고,
그래도 불충족한 경우에는 대출비율이 60%로, 만기는 20년을 적용합니다.

공사 모기지론일반 주택담보대출아파트공제 안 함방수의 1/2 공제공동주택방수의 1/2 공제방수의 2/3 공제단독주택방수의 2/3 공제 방수전체 공제[ 참고 : 소액임차보증금 공제기준 ]
* 임대차 없는 방수 기준(방수가 1개인 경우 1개 공제)
* 아파트가 아닌 2억원 이하의 저가주택은 임대차 없는 방수가 3개 이하 →1개, 4개 이상 →2개를 공    제함

※ 사례별 대출가능금액
[1] 집값 2억원, 전세 및 선순위 없는 아파트의 경우
   ＊ 2억원 × 70% = 1억 4천만원 가능하지만
   ＊ DTI 미달 차주는 2억원 × 60% = 1억 2천만원

[2] 집값 2억원, 임대차 5천만원 있는 아파트의 경우
   ＊ 2억원 × 60% - 5천만원 = 7천만원 가능하며
   ＊ DTI 미달 차주는 2억원 × 60% - 5천만원 = 7천만원

[3] 집값 2억원, 선순위 설정액 6천만원(국민주택기금대출잔액 5천만원) 있는 아파트에 2순위 모기지론 신청의 경우
   ＊ 2억원 × 70% - 6천만원 = 8천만원
   ＊ DTI 미달 차주는 2억원 × 60% - 6천만원 = 6천만원

[4] 집값 2억원, 선순위 설정액 6천만원(국민주택기금대출잔액 5천만원) 있는 아파트에 대하여 선순위 상환조건으로 신청시
   ＊ 2억원 × 70% = 1억 4천만원
   ＊ DTI 미달 차주는 2억원 × 60% = 1억 2천만원
12. 용도별로 기존 대출을 초과하는 대출을 받을 수 있는지?

주택구입 및 보전용도인 경우에는 기존 대출을 초과하는 추가대출이 가능하지 만, 상환용도인 경우에는 기대출액 범위내에서 대출이 가능합니다.
용도사 유대출비율까지 추가대출 여부구입신규구입기존대출금 + 추가대출 가능보전전세금반환
구입자금보전전세보증금 + 추가대출 가능
기존대출금 + 추가대출 가능상환기대출 상환(기존대출잔액 + 기한도약정액)을 초과 불가
- 취급불가용도 : 주택건축용, 개량용, 중도금용, 경매용

모기지론의 용도별 신청기한
- 구입용도 : 소유권 취득등기일로부터 3개월내 신청할 수 있음
- 보전용도
- 전세금반환 : 임대중인 본인 소유주택에 입주를 위한 전세자금 반환용으로
  임대차계약종료일로부터 3개월내 신청할 수 있음  → 단독주택은 이 용도로 신청할 수 없음
- 구입자금보전 : 소유권 취득등기일로부터 3년내까지 신청할 수 있음
- 상환용도
- 2004. 2월말까지 취급된 기존 대출은 → 2009년 말까지 용도에 상관없이 대환 가능
- 2004. 3월부터 취급된 주택대출은 → 구입 및 보전용도 대출에 한하여 기한 제한 없이 대환 가능
  => 즉 2004.2월 이전에 대출받은 주택담보대출에 한해서는 2009년까지 본인이 원한다면 언제든
     지 모기지론으로 전환이 가능하며, 2004.03월 이후에 주택담보대출의 모기지론의 전환은 대
     출목적이 주택 구입 및 보전용도인 경우에만 해당이 된다. 이에 대해 착오가 없길

13. 선순위가 있어도 모기지론 취급이 가능한지?

모기지론의 저당권은 1순위가 원칙이지만 일정한 경우에는 선순위를 인정하고 2순위도 가능합니다.
※ 선순위 인정의 경우
   ＊ 국가유공자 및 장애인에 대한 정부 또는 지방자치단체 취급 대출
   ＊ 국민주택기금대출
   ＊ 채무인수 대출
   ＊ 전세권

선순위 설정액만큼 대출액은 차감
즉, 1순위저당권 또는 전세가 있는 경우 해당액만큼 차감한 후 대출가능액이 산출됩니다.
그러나, 통상 선순위 설정액은 실제대출잔액보다 많으므로 선순위 대 출을 상환하는 조건으로 모기지론을 받는다면 대출가능액은 더 많아집니다.

ex) 2억원짜리 아파트에 1순위설정 6천만원(대출잔액 5천만원) 및 임차보증금 5천 만원이 있는 경우      에 대한 대출금액 사례
   - 전세를 안는 조건으로 주택구입시는 대출비율 60% 적용되므로
        (2억원×60%)－임차보증금 5천만원 = 7천만원 대출받아 기대출 5천만원 상환
   - 전세를 내보내고 직접 입주하여 거주하는 경우에는 대출비율 70% 적용하여
        (2억원×70%) ＝ 1억 4천만원 대출받아 전세 5천만원, 기대출 5천만원 상환
   - 전세는 내보내되 1순위 대출은 존속시키고자 하면
        (2억원×70%)－설정액 6천만원 ＝ 8천만원 대출받아 전세 5천만원 상환
14. 모기지론을 받기 위하여 필요한 서류는?

제출서류공 통- 부동산등기부등본(토지, 건물) (현거주지 및 구입예정지)
- 부동산 매매계약서, 부동산 권리증, 인감증명서(대출용)
- 주민등록등본
- 신분증(주민등록증 / 운전면허증 / 여권)근로
소득자 - 근로소득원천징수영수증/ 소득금액증명서
- 재직증명서사업소득자- 사업소득원천징수영수증/ 소득금액증명서
- 사업자등록증연금소득자- 연금증서, 연금수급권확인서, 연금수급통장임대소득자- 임대소득금액증명서, 해당 부동산등기부등본기타 소득자- 국민연금납부영수증
15. 모기지론 신청은 어디에 하면 되는지?

모기지론 대출업무는 공사와 업무협약을 맺은 9개 금융기관에서 3월 25일부터 본격 적으로 취급하고 있습니다.

- 모기지론을 원하시는 분들은 이들 금융회사 중 가까이 있는 점포를 방문하여 신청 및 대출을
받으시면 됩니다.

- 모기지론 처리기간은 기존 은행 등에서 취급하던 주택담보대출과 큰 차이가 없으나, 경우에 따라
처리기간이 지연될 수도 있으므로 주택구입을 하려는 경 우 일정을 넉넉하게 잡아야 합니다.

- 현재의 9개 금융회사 외에 다른 금융회사도 향후 전산 등 금융공사 모기지론을 취급할 수 있는
여건이 구비되면, 점차 취급 대상 금융회사를 확대할 예정입니다
--> 2004.08.10 기존 9개에서 21개 금융기관으로 확대(국내 모든 시중은행이 다 포함됨)
        o 신규 취급기관
           - 시중은행 4개사 : 신한, 조흥, 한미, 수협은행
           - 지방은행 6개사 : 경남, 광주, 대구, 부산, 전북, 제주은행
           - 손해보험 2개사 : 삼성화재, LG화재
금융기관명콜센터전화번호금융기관명콜센터전화번호국민은행1588-9999기업은행1588-2588농협중앙회1588-2100수협은행1588-1515신한은행1544-8000외환은행1544-3000우리은행2008-5000제일은행1588-1599조흥은행1588-4114하나은행1544-1111한미은행3704-7474경남은행1588-8585광주은행1588-3388대구은행1588-5050부산은행1588-6200전북은행1544-4477제주은행1588-0079대한생명1588-6363삼성생명1588-3114삼성화재1588-7444LG화재1544-0114

16. 모기지론도 중도상환이 가능한지?

공사의 모기지론 이용 도중, 여러 가지 사정으로 만기전에 대출금을 상환하고자 할 경우 중도상환이 가능합니다.

다만, 공사에서는 모기지론이 투기에 사용될 여지를 최소화하기 위해 대출일로부터 5년을 경과하지 않은 중도 상환액에 대해서는 중도상환수수료를 부담하게 됩니다.
  - 중도상환수수료율 : 1년내 상환시 2%, 3년내 상환시 1.5%, 5년내 상환시 1%

모기지론으로 집을 사서 대출금을 상환하는 도중 그 집을 팔고 다른 집을 사고 자 하면 기존 모기지론은 상환하고 신규 모기지론을 이용하실 수 있으며, 이 때도 기존 모기지론 을 5년내에 상환하게 되면 중도상환수수료를 부담하셔야 합니다.

17. 소유권 미취득 상태에서 대출신청 가능한지?

대출신청은 소유권 취득전은 물론, 취득후에도 할 수 있습니다.

매매계약 → 대출신청 → 대출적격 심사 → 대출결정 → 승인통지 → 대출약정 → 등기서류제출
→ 대출금 수령 , 소유권이전 및 저당권 설정

18. 모기지론을 받은 후 주택이 재건축, 재개발에 들어가면?

이 경우 모기지대출을 모두 상환하셔야 합니다.
따라서 재건축, 재개발 예정인 주택으로는 모기지론 신청을 피해야 합니다.

19. 모기지론으로 구입한 집을 팔면 매수자에게 승계되는지?

- 주택매수자에게 무조건 대출이 승계되지는 않습니다.

구입자가 모기지론 적격자로서 대출한도, 상환능력을 신규 대출시와 동일하게 심사하여
승계여부를 결정할 것입니다.

20. 기존대출을 모기지론으로 전환시 중도상환수수료, 담보설정비는 누가 부담하나?

- 모기지론 전환은 차주의 필요에 의해 하는 것이므로 기존대출의 만기전 상환에 따른 중도상환
수수료는 차주가 부담하게 됩니다.

- 저당권설정비는 면제가 원칙이며, 차주가 설정비를 부담하면 금리 0.1% 감면혜택 있음

- 기존 저당권을 모기지론 담보로 원용이 가능한 경우도 금리 감면이 가능함

21. 모기지론 이용으로 일시적으로 1세대 2주택이 되는 경우와 결혼, 상속 등으로 인해 2주택이 된 경우는?

- 모기지론으로 주택을 구입하여 기존 주택과 함께 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우는
1년내에 기존주택을 처분하여야 하며,

- 1세대 1주택은 대출신청시를 기준으로 판단하므로 이후 결혼, 상속 등의 사유로 취득하는
주택에 대한 처분의무는 없습니다.

22. 중도금의 경우에도 모기지론을 이용할 수 있는지?

모기지론은 주택에 소유권 및 저당권 등기를 할 수 있으면 신청할 수 있습니다.

- 그러므로 아파트를 신규로 분양받아 중도금을 납부중인 경우에는 일단 이용이 불가능하지만,
- 향후 주택완공으로 저당권 등기가 가능한 시점에는 모기지론을 신청할 수 있 습니다.
- 참고로, 공사에서는 중도금대출과 모기지론을 연계하여 원스톱(One-Stop)으로
  대출이 이루어지 는 패키지상품을 장기과제로 삼아 개발중에 있습니다.
23. 모기지론을 받으면 반드시 해당 주택에 입주해서 살아야 하는지?

차주가 입주하지 않고 임대하는 경우에도 모기지론을 이용하실 수 있고, 이 경우 대출비율은 집값의 60%로 제한됩니다.

[ 대출금액 산정 例 ]
전세보증금으로 1억원이 있는 3억원 아파트로 모기지론을 쓰고자 할 경우
  ⇒ 최대대출한도에서 전세보증금(1억원)을 차감한 8천만원이 대출가능액임

- 최대대출한도 = 3억원 × 0.6(LTV 60% 적용) = 1.8억원
- 대출가능금액 = 8천만원 (= 대출한도 1.8억원 - 전세보증금 1억원)

24. 모기지론 이자상환액은 무조건 소득공제 대상이 되는지?

차입자가 아래요건을 충족하면 연말정산시 납부한 이자에 대하여 연 1,000만원 까지 소득공제가 가능합니다.

【 소득공제요건 】
＊ 근로자 (= 차주 = 세대주 = 소유자)가
＊ 국민주택규모(전용면적 25.7평, 85㎡ 이하)의 주택에 대하여
＊ 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 (상환용대출은 기존대출의 차입일자가 3개월내)
＊ 15년 이상의 장기대출을 차입할 것

- 대출기간 15년 이상으로 모기지론을 이용하시는 근로소득자는 소득공제혜택이 가능하나,
대출기간이 10년인 경우는 소득공제혜택이 없으므로 가급적 15년 또는 20년으로 상환기간을
선택해야 절세효과가 있습니다.

- 소득공제혜택을 받던 모기지론을 중도상환하여도 공제이익의 반환의무는 없습니다.

25. 모기지론을 받은 후 연체가 발생하면 어떻게 되는지?

은행권의 주택담보대출을 연체한 경우와 유사하게 관리합니다.

- 연체가 발생하면 일정한 기간내에 연체를 정리해야 하고, 계속하여 연체가 정리되지 않는
경우에는 경매(저당권실행)를 통하여 대출금을 회수하게 되며,
- 차입자는 신용불량자로 등록되므로 본인의 대출상환능력을 감안하여 대출을 받아야 할 것입니다.

26. 유동화의 의미 및 목적은 무엇인지?

“유동화"란 주택담보대출채권을 채권투자자들이 매입할 수 있는 증권으로 가공 하는 일련의 과정입니다.

- 주택금융공사는 금융회사로부터 모기지론(주택저당대출)채권을 넘겨받아 MBS 또는 MBB를
발행하여 채권시장에서 기관투자가들에게 매각, 다시금 모기지론 의 재원을 마련하여 신규
고객들이 낮은 금리로 대출을 받을 수 있게 금융회사 에 공급하게 됩니다.
- 그러면 무주택자들이 저리의 모기지론을 받아서 집을 장만할 수 있거나 소형주택에 살던 분들이
좀던 넓은 집으로 이사 갈 수 있어 주거 안정을 기할 수 있다는 것에 유동화의 목적이 있습니다.

27. 주택저당채권 및 MBS란 무슨 뜻인지?

대출을 희망하시는 분이 은행 등 금융기관에서 주택을 담보로 제공하고 대출을 받는 경우 은행은 대출자의 주택에 저당권을 설정하고 담보로 관리하게 됩니다. 이러한 은행의 대출채권을 주택저당채권이라고 말합니다.
  - 공사는 주택저당채권을 원본으로 하여 주택저당증권(MBS) 또는 주택저당채권 담보부채권
    (MBB)을 발행합니다.
  - MBS는 투자수익을 배분받는 구조로 만들어지기 때문에 주택저당증권이라고,
  - MBB는 채무를 지는 구조로 만들어지기 때문에 주택저당채권담보부채권이라 합니다.

28. MBS가 발행되면 어떤 잇점이 있는지?

(대출시장에서는) 우선 은행을 비롯한 금융기관의 대출재원이 풍부해져 고객들의 필요에 부합하는 다양한 대출상품이 가능해집니다.

- 따라서 고객께서는 보다 유리한 대출조건을 선택하실 수 있게 될 것입니다.
아울러 많은 전문가들은 MBS의 발행이 종국적으로 집값하락 및 안정에 크게 기여할 것으로
전망하고 있습니다.
- 채권시장에서는 개인투자가의 입장에서 볼 때 국채와 같은 안전성을 유지하면 서도 보다 높은
수익을 확보할 수 있는 새로운 투자수단이 등장함으로써 그 선택의 폭이 넓어진 것도 큰 변화의
하나라고 볼 수 있겠습니다.

금융관련 상담/문의   -   이 한 수
011-9810-9196    a9098@hanmail.net


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